Hiện nay, nền kinh tế đang trên đà phát triển mạnh mẽ, do đó việc quy hoạch các khu dân cư, khu công nghiệp và mở rộng hạ tầng giao thông đang được chính phủ đặc biệt chú trọng. Để đảm bảo có đủ diện tích phục vụ cho các dự án xây dựng, việc thu hồi đất và nhà ở là điều không thể tránh khỏi. Nhằm ổn định cuộc sống và bồi thường thiệt hại cho người dân bị ảnh hưởng, nhà nước đã triển khai cung cấp đất và nhà tái định cư.
Trên thị trường bất động sản, sản phẩm nhà đất tái định cư hiện đang thu hút sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, cũng tồn tại không ít rủi ro, đặc biệt là về mặt pháp lý. Vậy làm thế nào để hiểu đúng về nhà tái định cư? Hãy cùng Ecopark Long An khám phá vấn đề này qua bài viết dưới đây!
Nhà tái định cư là gì?
Nhà tái định cư là loại hình nhà ở được xây dựng nhằm mục đích phục vụ cho công tác tái định cư, được phân bổ cho các cá nhân và hộ gia đình thuộc diện bị giải phóng mặt bằng, theo quy định tại khoản 6 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014.
Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
Điều 35 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:
- Trong trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội thành thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 và loại 2, Nhà nước sẽ chuẩn bị quỹ nhà ở bằng cách sử dụng các căn hộ thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án nhằm bố trí tái định cư trước khi tiến hành thu hồi đất và giải tỏa nhà ở, trừ những trường hợp được quy định tại khoản 4 Điều 36 của Luật này.
- Đối với trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực không thuộc quy định tại khoản 1 của Điều này, nếu có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án, Nhà nước sẽ sử dụng những căn hộ này để bố trí tái định cư. Nếu không có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho việc tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở, ngoại trừ những trường hợp đã nêu tại khoản 4 Điều 36 của Luật này.
- Trong trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nếu người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ cho việc tái định cư.
- Khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp, nếu người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư, chủ đầu tư dự án cần xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong khu vực đã được quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp, hoặc sắp xếp nhà ở tại địa điểm khác cho những người được tái định cư.5. Trong trường hợp cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho công tác tái định cư, việc thực hiện sẽ phải tuân theo dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực nông thôn, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tái định cư cần phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho những người thuộc diện tái định cư.
- Nhà ở phục vụ tái định cư phải đảm bảo có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt và phải tuân thủ các quy định tại Điều 14 của Luật này.
Các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư
Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014 đã được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư năm 2020, quy định như sau:
- Việc mua nhà ở thương mại xây dựng theo dự án nhằm mục đích cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho các cá nhân được tái định cư.
- Nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư vào việc xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, trái phiếu quốc gia, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi từ các nhà tài trợ và vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên những khu đất đã được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ cho công tác tái định cư theo quy hoạch đã được phê duyệt, với mục đích cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho người được tái định cư (Khoản này đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư số 64/2020/QH14, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 – được gọi tắt là Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư 2020).
- Các hộ gia đình và cá nhân có quyền nhận tiền để tự quyết định việc mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở thương mại trong khu vực làm nhà ở tái định cư, hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư
Theo Điều 26 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về việc đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư như sau:
Việc đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích tái định cư được thực hiện thông qua các hình thức dưới đây:
- Nhà nước thực hiện đầu tư trực tiếp bằng nguồn vốn được quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở, để xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại phục vụ cho tái định cư.
- (Khoản này đã bị bãi bỏ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 30/2021/NĐ-CP.)
- Các chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 35 của Luật Nhà ở.
Đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư
Theo Điều 37 của Luật Nhà ở năm 2014, có những quy định sau:
- Việc phân bổ diện tích đất để xây dựng nhà ở phục vụ cho công tác tái định cư cần phải tuân thủ các nguyên tắc được nêu tại Điều 35 của Luật này cũng như các quy định liên quan trong pháp luật về đất đai.
- Diện tích đất dành cho việc xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sẽ được xác định cụ thể trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật này.
Nhà tái định cư có được mua bán, chuyển nhượng hay không?
Nhiều người cho rằng đầu tư vào nhà tái định cư sẽ mang lại lợi nhuận do giá cả thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, việc lựa chọn mua nhà tái định cư cũng chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Do đó, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà tái định cư, cần phải xem xét kỹ lưỡng các vấn đề pháp lý để bảo vệ quyền lợi cá nhân.
Kinh nghiệm khi mua nhà tái định cư
Dưới đây là những lợi ích, hạn chế cũng như các điểm cần lưu ý thường gặp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở tái định cư. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy cùng Ecopark Long An khám phá ngay nhé!
Những lợi ích khi mua nhà tái định cư
- Đây là hình thức được ưu tiên trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Nhà ở tái định cư thường có mức giá thấp hơn so với giá trị thực tế khi bán ra ngoài thị trường, thậm chí tại các khu vực tái định cư chung cư còn có giá thấp hơn so với các căn hộ tái định cư trên mặt đất lân cận.
Nhược điểm của nhà tái định cư
- Thường nằm ở những khu vực cách xa trung tâm, gây khó khăn cho việc di chuyển vào nội thành.
- Một số dự án nhà tái định cư dù mới được đưa vào sử dụng nhưng đã xuất hiện tình trạng xuống cấp, ảnh hưởng đến đời sống của cư dân.
- Diện tích nhà ở theo tiêu chuẩn thường bị giới hạn.
Cần lưu ý gì trước khi mua nhà tái định cư?
Dưới đây là một số yếu tố quan trọng cần xem xét trước khi quyết định mua nhà tái định cư:
Tự tìm hiểu về các quy định pháp lý
Các cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp phát đầy đủ các tài liệu cần thiết để chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Các căn hộ tái định cư đều được cấp giấy chứng nhận và có thể tham gia vào các giao dịch mua bán. Tuy nhiên, tình trạng môi giới nhà chưa có sổ vẫn đang diễn ra ngày càng phổ biến.
Xem xét, đánh giá về cơ sở vật chất của căn nhà
Nhà tái định cư thường có chất lượng không đảm bảo, dễ bị xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng. Do đó, người môi giới cần tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng và cẩn trọng về chất lượng công trình cũng như hạ tầng cơ sở nhằm đảm bảo tính tiện nghi và an toàn trước khi thực hiện giao dịch mua bán.
Vị trí thuận lợi
Hiện nay, các dự án tái định cư chủ yếu được triển khai tại những khu vực ngoại ô hoặc xa trung tâm đô thị. Do đó, bạn nên xem xét và tìm hiểu các sản phẩm bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi về giao thông và có đầy đủ tiện ích phục vụ nhu cầu của người mua.
Bài viết trên đã cung cấp những thông tin cơ bản về nhà tái định cư cũng như kinh nghiệm trong việc giao dịch loại hình bất động sản này. Hy vọng rằng những kiến thức từ Ecopark Long An sẽ hữu ích cho bạn trong việc tìm hiểu về lĩnh vực này.
